전월세 계약은 집 상태만 보고 결정하면 안 됩니다. 계약 전 등기부등본과 임대인 정보를 확인하고, 계약서에 보증금 보호 특약을 넣은 뒤 잔금일에 권리관계를 다시 확인해야 합니다.
📌 핵심 5줄 요약
1. 등기부등본의 갑구·을구에서 소유자, 근저당권, 가압류, 압류 여부를 확인합니다.
2. 계약 상대방이 등기부상 소유자와 같은 사람인지 신분증·위임장으로 대조합니다.
3. 다가구주택은 다른 세입자의 보증금과 선순위 권리를 별도로 확인해야 합니다.
4. 계약 후 잔금 지급, 전입신고, 확정일자, 임대차 신고를 순서대로 처리합니다.
5. 전세보증금반환보증은 주택 유형·보증금·권리관계에 따라 가입 여부가 달라지므로 계약 전에 가능 여부를 확인합니다.
📌 목차
01 | 계약 전 매물과 임대인 확인
02 | 등기부등본 보는 법
03 | 근저당권과 선순위채권 확인
04 | 다가구주택 확인사항
05 | 임대인 신분과 대리계약 확인
06 | 시세와 보증금 적정성 판단
07 | 계약서 작성 전 확인
08 | 월세와 관리비 확인
09 | 반드시 넣을 특약
10 | 계약금과 잔금 지급 방법
11 | 잔금일 권리관계 재확인
12 | 전입신고와 확정일자
13 | 전세보증금반환보증 가입 조건
14 | 계약 후 보관할 서류와 위험 신호
01 | 계약 전 매물과 임대인 확인
광고에 표시된 주소와 실제 계약할 주택의 주소가 같은지 먼저 확인합니다. 동·층·호수, 주택 유형, 전용면적, 옵션, 주차 가능 여부를 현장에서 계약서와 대조해야 합니다.
임대인이 법인이라면 법인명, 대표자, 법인등기사항증명서와 계약 권한을 확인합니다. 개인 임대인이라면 등기부상 소유자와 계약 상대방의 이름이 같은지 확인합니다.
02 | 등기부등본 보는 법
등기사항전부증명서는 계약 당일 또는 계약 직전에 발급·열람하는 것이 안전합니다. 인터넷으로 확인한 자료만 믿지 말고 주소와 동·호수가 정확히 일치하는지 살펴보세요.
| 구분 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 표제부 | 주소, 건물 종류, 면적, 대지권 등 실제 주택과의 일치 여부 |
| 갑구 | 소유자, 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 여부 |
| 을구 | 근저당권, 전세권, 임차권등기 등 담보·임차 관련 권리 |
갑구나 을구에 복잡한 권리가 여러 건 표시되어 있다면 계약을 서두르지 말고 중개사와 법률 전문가에게 권리관계를 확인하는 것이 좋습니다.
03 | 근저당권과 선순위채권 확인
근저당권이 있다는 이유만으로 무조건 계약할 수 없는 것은 아니지만, 주택 가격에 비해 선순위채권이 과도하면 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.
계약서에는 잔금 지급 전까지 새로운 근저당권·가압류·압류 등 권리를 설정하지 않는다는 특약을 넣고, 위반 시 계약 해제와 손해배상 기준을 구체적으로 적는 것이 좋습니다.
04 | 다가구주택 확인사항
다가구주택은 건물 전체 등기부만으로 다른 세입자의 보증금 규모를 알기 어려울 수 있습니다. 임대인 또는 중개사에게 선순위 임차보증금, 확정일자 현황, 전입세대 관련 자료를 요청해야 합니다.
자료 제공을 거부하거나 “문제없다”는 말만 반복한다면 계약을 보류하는 편이 안전합니다. 다세대·오피스텔과 다가구주택은 권리 확인 방식이 다를 수 있으므로 주택 유형을 먼저 구분하세요.
05 | 임대인 신분과 대리계약 확인
임대인의 신분증 이름과 등기부상 소유자 이름을 대조합니다. 대리인이 나온다면 위임장, 임대인 인감증명서 또는 본인서명사실확인서, 대리인 신분증을 확인하고 임대인에게 직접 계약 내용을 다시 확인하는 것이 좋습니다.
보증금은 원칙적으로 임대인 명의 계좌로 송금하고, 다른 사람의 계좌로 보내야 한다면 그 사유와 임대인의 동의를 문자나 계약서에 남깁니다.
06 | 시세와 보증금 적정성 판단
전세보증금이 주변 매매가와 비슷하거나 더 높은 주택은 가격 하락과 경매 위험에 취약할 수 있습니다. 같은 단지·비슷한 면적의 최근 거래가와 주변 전세 시세를 비교하고, 중개사 설명만으로 보증금의 안전성을 판단하지 마세요.
보증보험 가입이 가능한지 계약 전에 확인하는 것도 중요합니다. 가입이 불가능한 사유가 권리관계나 주택가액 때문이라면 그 이유를 서면으로 확인해야 합니다.
07 | 계약서 작성 전 확인
계약서에는 임대인과 임차인의 인적사항, 주택 주소, 임대차 기간, 보증금과 월세, 지급일, 관리비, 수리 책임, 옵션 목록을 정확히 적습니다.
구두로 합의한 내용은 계약서나 특약에 남겨야 효력이 분명해집니다. “관리비 별도”처럼 범위가 모호한 표현은 피하고 금액과 포함 항목을 구체적으로 적으세요.
08 | 월세와 관리비 확인
월세 계약은 월세 외에 관리비, 공용 전기료, 수도료, 주차비, 인터넷·TV 비용, 청소비가 추가될 수 있습니다. 계약 전 최근 관리비 고지서나 산정 내역을 요청하고, 정액인지 실제 사용량 기준인지 확인합니다.
| 항목 | 계약서에 적을 내용 |
|---|---|
| 관리비 | 월 금액 또는 산정 방식 |
| 공과금 | 전기·가스·수도 부담 주체 |
| 수리비 | 시설 고장과 소모품 교체 책임 |
| 주차 | 주차 가능 대수와 추가 비용 |
09 | 반드시 넣을 특약
다음 내용은 주택과 계약 상황에 맞춰 특약으로 검토할 수 있습니다.
- 임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 새로운 근저당권 등 권리를 설정하지 않는다.
- 임대인의 기존 체납 세금이나 선순위 권리로 보증금 반환에 문제가 발생하면 임차인은 계약을 해제할 수 있다.
- 전세보증금반환보증 가입이 거절될 경우 일정 조건에 따라 계약을 해제하고 계약금을 반환한다.
- 입주 전 확인된 하자와 수리 완료 시점을 기록한다.
- 관리비 항목과 부담 주체를 구체적으로 정한다.
특약 문구는 계약 당사자의 합의와 실제 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 중요한 금액이 걸린 계약은 표준계약서와 전문가 검토를 함께 활용하세요.
10 | 계약금과 잔금 지급 방법
계약금 지급 전에는 등기부등본과 임대인 신분을 다시 확인합니다. 송금 후에는 이체확인증과 영수증을 보관하고, 계약금·중도금·잔금 지급일을 계약서에 명확히 기재합니다.
현금 지급은 분쟁 시 입증이 어려울 수 있으므로 가급적 계좌이체를 이용합니다. 송금 계좌 명의가 임대인과 다르면 반드시 사유와 동의 사실을 남겨야 합니다.
11 | 잔금일 권리관계 재확인
계약일에 깨끗했던 등기부가 잔금일에 달라질 수 있습니다. 잔금을 보내기 직전에 등기부등본을 다시 확인하고, 계약 이후 새로운 근저당권·압류·가압류가 설정되지 않았는지 확인합니다.
잔금 지급과 동시에 열쇠, 비밀번호, 관리비 정산, 시설 상태를 확인하고 주택 내부를 사진이나 영상으로 남겨두면 퇴거 시 원상복구 분쟁을 줄일 수 있습니다.
12 | 전입신고와 확정일자
입주 후에는 전입신고와 확정일자를 빠르게 처리해야 합니다. 전입신고는 실제 거주지 이전 사실을 등록하는 절차이고, 확정일자는 임대차계약서에 날짜를 부여해 우선변제권 판단에 활용되는 절차입니다.
계약서 원본, 신분증 등 필요한 서류를 준비하고 온라인 또는 주민센터 방문 방법을 확인합니다. 전입신고와 확정일자를 마쳤더라도 등기부 권리관계가 안전하다는 뜻은 아니므로 계약 전 확인을 생략해서는 안 됩니다.
13 | 전세보증금반환보증 가입 조건
주택도시보증공사 전세보증금반환보증은 전세계약 종료 후 임대인이 돌려줘야 할 전세보증금의 반환을 보증하는 상품입니다. HUG 안내 기준으로 보증 대상 전세보증금은 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하이며, 신청은 일반적으로 전세계약 기간의 절반이 지나기 전까지 해야 합니다.
다만 보증금 한도만 충족하면 자동 가입되는 것은 아닙니다. 주택가액, 선순위채권, 주택 유형, 전입세대, 계약기간, 공인중개사 계약 여부 등 심사 조건을 함께 확인해야 합니다.
| 단계 | 확인·진행 내용 |
|---|---|
| 1단계 | 보증 대상 주택과 보증금 한도 확인 |
| 2단계 | 등기부등본, 전입세대, 선순위채권 확인 |
| 3단계 | HUG 지사·위탁은행 또는 모바일 채널로 신청 |
| 4단계 | 보증 심사 후 보증서 발급 |
보증 신청 기한과 세부 요건은 상품 및 계약 유형에 따라 달라질 수 있으므로 신청 직전에 공식 안내를 다시 확인해야 합니다.
14 | 계약 후 보관할 서류와 위험 신호
계약서, 등기부등본, 중개대상물 확인·설명서, 영수증, 이체확인증, 전입신고와 확정일자 자료, 보증보험 관련 서류를 한곳에 보관합니다.
다음과 같은 상황은 계약을 서두르지 말아야 하는 신호입니다.
- 임대인이 등기부등본이나 선순위 보증금 자료 공개를 거부하는 경우
- 소유자와 다른 사람의 계좌로 큰 금액을 송금하라고 요구하는 경우
- 계약 당일 갑자기 특약 삭제나 잔금 선지급을 요구하는 경우
- 시세보다 보증금이 지나치게 높고 보증보험 가입이 어렵다고 하는 경우
- 등기부에 압류·가압류·경매 관련 등기가 표시된 경우
국토교통부는 전세계약 점검을 위한 안심 전세계약 체크리스트를 제공하고 있으며, 계약 전 등기부 확인과 권리관계 점검에 활용할 수 있습니다.
☑ 체크리스트
- 계약할 주택의 주소·동·층·호수가 서류와 일치하는가?
- 등기부등본의 소유자와 임대인의 신분증 이름이 같은가?
- 갑구의 압류·가압류·가처분과 을구의 근저당권을 확인했는가?
- 다가구주택이라면 다른 세입자의 선순위 보증금을 확인했는가?
- 관리비·수리비·공과금·주차비가 계약서에 구체적으로 적혀 있는가?
- 잔금 직전 등기부등본을 다시 확인할 계획이 있는가?
- 전입신고·확정일자·임대차 신고·보증보험 신청 일정을 정했는가?
📖 자주하는 질문 Q&A
등기부등본은 계약일에만 확인하면 되나요?
아닙니다. 계약 전뿐 아니라 잔금 지급 직전에도 다시 확인하는 것이 좋습니다. 계약 후 잔금 전까지 새로운 권리가 설정될 수 있기 때문입니다.
근저당권이 있으면 전세계약을 하면 안 되나요?
근저당권이 있다는 사실만으로 계약이 불가능한 것은 아닙니다. 다만 주택가액과 선순위채권을 비교해 보증금 회수 가능성을 판단해야 하며, 위험이 크면 계약을 피하는 편이 안전합니다.
전세보증금반환보증은 계약 후 언제 신청하나요?
상품별 신청 기한이 다르지만 HUG 전세보증금반환보증은 일반적으로 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약 기간의 절반이 지나기 전까지 신청합니다. 실제 신청 전 공식 상품 안내에서 최신 조건을 확인하세요.
전입신고와 확정일자는 같은 절차인가요?
아닙니다. 전입신고는 주소 이전을 등록하는 절차이고, 확정일자는 임대차계약서에 날짜를 부여하는 절차입니다. 보증금 보호를 위해 두 절차를 모두 챙기는 것이 중요합니다.
📝 마무리
전월세 계약의 핵심은 등기부등본, 임대인, 선순위채권, 계약서 특약을 차례로 확인하는 것입니다. 특히 전세는 보증보험 가입 가능 여부와 잔금일 권리관계까지 확인한 뒤 계약을 진행해야 보증금 손실 위험을 줄일 수 있습니다.