전세 계약 갱신 때 보증금이 오르면 금액만 합의하고 송금해서는 안 됩니다. 갱신 유형, 인상 한도 적용 여부, 등기부 권리관계, 증액분의 확정일자와 보증보험 가입 가능성을 순서대로 확인해야 합니다.
📌 핵심 5줄 요약
1. 갱신요구권을 행사한 갱신인지, 당사자가 새로 합의한 갱신인지 먼저 구분합니다.
2. 계약갱신요구권에 따른 갱신이라면 보증금 인상률과 적용 예외를 확인해야 합니다.
3. 인상된 금액과 지급일을 반영한 변경 계약서를 작성하고 임대인·임차인이 각각 보관합니다.
4. 추가 보증금에 대한 확정일자, 전입 상태, 임대차 신고 필요 여부를 확인합니다.
5. 송금 전 등기부등본과 보증보험 가입 가능성을 다시 확인해야 합니다.
📌 목차
01 | 갱신 방식부터 구분하기
02 | 보증금 인상률 확인하기
03 | 기존 계약의 권리 유지 확인하기
04 | 등기부등본 다시 확인하기
05 | 임대인과 소유자 일치 여부 확인하기
06 | 변경 계약서에 넣을 내용
07 | 증액분의 확정일자 확인하기
08 | 전입신고와 대항력 점검하기
09 | 임대차 신고 대상인지 확인하기
10 | 추가 보증금 송금 전 점검하기
11 | 보증보험 가입 가능성 확인하기
12 | 특약으로 분쟁 예방하기
13 | 인상에 동의하기 어려울 때
14 | 갱신 후 보관할 서류
01 | 갱신 방식부터 구분하기
보증금이 오르는 갱신은 크게 계약갱신요구권을 행사하는 경우와 임대인·임차인이 조건을 새로 합의하는 경우로 나누어 볼 수 있습니다. 두 방식은 보증금 인상 한도와 계약서 작성 방식, 분쟁이 발생했을 때의 판단 기준이 달라질 수 있습니다.
임대인에게 갱신 의사를 전달했다는 사실만으로 어떤 방식의 갱신인지 명확해지는 것은 아닙니다. 문자, 카카오톡, 통화 녹음 등 합의 과정과 갱신요구권 행사 여부를 확인할 수 있는 자료를 보관하세요.
02 | 보증금 인상률 확인하기
계약갱신요구권에 따른 갱신이라면 보증금 또는 차임의 증액 범위에 제한이 적용될 수 있습니다. 일반적으로 알려진 5% 기준만 보고 판단하지 말고, 실제로 갱신요구권을 행사한 것인지와 해당 주택 소재지의 관련 기준, 계약 조건을 함께 확인해야 합니다.
임대인이 제시한 인상액을 기존 보증금과 비교해 계산하고, 인상률과 인상 후 총액을 계약서에 명확히 적습니다. 인상률 계산은 (인상 후 보증금 - 기존 보증금) ÷ 기존 보증금 × 100으로 확인할 수 있습니다.
| 구분 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 기존 보증금 | 종전 계약서에 적힌 보증금과 실제 지급액 |
| 인상액 | 추가로 지급할 금액과 지급일 |
| 인상 후 보증금 | 갱신 계약서에 적을 최종 보증금 |
| 적용 기준 | 계약갱신요구권 행사 여부와 관련 제한 |
03 | 기존 계약의 권리 유지 확인하기
갱신 계약서를 새로 작성한다고 해서 기존 계약의 모든 권리관계가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 다만 계약서를 완전히 새로 작성하면서 기존 계약을 종료하고 신규 계약을 체결하는 것으로 해석될 여지가 있다면 대항력, 우선변제권, 보증보험 조건에 영향을 줄 수 있습니다.
계약서에는 기존 계약의 체결일과 갱신 사실을 표시하고, 기존 보증금과 추가 증액분을 구분해 적는 방식이 안전합니다. 기존 계약서와 변경 계약서를 함께 보관해야 나중에 보증금 반환 범위를 설명하기 쉽습니다.
04 | 등기부등본 다시 확인하기
갱신 합의가 끝났더라도 추가 보증금을 보내기 직전에 등기사항전부증명서를 다시 확인해야 합니다. 최초 입주 때 문제가 없었더라도 그 사이 근저당권, 전세권, 가압류, 압류, 소유권 변동이 생겼을 수 있습니다.
갑구에서는 소유권 변동과 압류·가압류 등 처분 제한을 확인하고, 을구에서는 근저당권과 전세권 등 담보 관련 권리를 확인합니다. 등기부에 새로운 권리가 설정되어 있다면 증액 전보다 보증금 회수 위험이 커졌는지 따져봐야 합니다.
05 | 임대인과 소유자 일치 여부 확인하기
계약서에 서명하는 임대인이 등기부상 소유자와 같은지 확인합니다. 대리인이 나온다면 위임장, 인감증명서 등 대리권을 확인하고, 보증금 입금 계좌도 소유자 또는 적법한 계약 당사자의 계좌인지 살펴보세요.
공동소유 주택이라면 계약에 참여해야 하는 소유자와 대리 권한을 확인해야 합니다. 임대인이 변경된 경우에는 새 임대인의 인적 사항과 기존 계약 승계 여부를 계약서에 분명히 남기는 것이 좋습니다.
06 | 변경 계약서에 넣을 내용
구두 합의만으로 보증금을 올리지 말고 변경된 내용을 문서로 작성하세요. 계약서에는 주택 주소, 기존 계약일, 갱신 기간, 기존 보증금, 증액분, 인상 후 보증금, 추가 지급일을 적어야 합니다.
관리비, 수선 책임, 계약 해지와 보증금 반환 시점 등 기존 조건을 그대로 유지할 것인지도 표시합니다. 기존 계약의 나머지 조항을 유지한다는 문구와 함께, 변경되는 조항만 별도로 정리하면 해석 차이를 줄일 수 있습니다.
07 | 증액분의 확정일자 확인하기
보증금이 증액되면 추가 금액이 기존 계약과 동일한 방식으로 보호된다고 단정해서는 안 됩니다. 증액 계약서 또는 변경 계약서에 확정일자를 받을 수 있는지 확인하고, 기존 계약서의 확정일자와 구분해 관리하세요.
확정일자는 임대차계약서와 보증금 반환 순위를 판단하는 데 중요한 자료가 될 수 있지만, 확정일자만으로 모든 위험이 해결되는 것은 아닙니다. 전입 상태와 대항력, 선순위 권리, 실제 점유 여부를 함께 확인해야 합니다.
08 | 전입신고와 대항력 점검하기
갱신 과정에서 이사를 하지 않았더라도 현재 전입 상태와 실제 거주 여부를 확인하세요. 주소가 변경되었거나 전출 후 재전입한 경우에는 권리 유지에 영향을 줄 수 있으므로 단순히 기존 전입 사실만 믿어서는 안 됩니다.
특히 가족 구성원 중 누가 전입해 있는지, 주택을 실제로 점유하고 있는지, 계약서 주소가 주민등록 주소와 일치하는지 살펴보세요. 권리관계가 복잡하거나 전출·재전입 이력이 있다면 서류를 갖춰 전문가에게 확인받는 편이 안전합니다.
09 | 임대차 신고 대상인지 확인하기
갱신 계약의 보증금과 계약 기간이 바뀌면 임대차 신고 대상인지 확인해야 합니다. 신고 기준과 적용 지역·계약 유형은 제도 변경이나 세부 조건에 따라 달라질 수 있으므로 계약 당시의 공식 안내를 확인하세요.
신고 대상이라면 신고 기한을 놓치지 않도록 계약서 작성 직후 처리하고, 신고 완료 사실이나 접수 자료를 보관합니다. 확정일자 부여와 임대차 신고가 어떤 방식으로 연계되는지도 함께 확인하면 좋습니다.
10 | 추가 보증금 송금 전 점검하기
추가 보증금은 변경 계약서 작성과 등기부 확인을 마친 뒤 송금하는 것이 원칙입니다. 송금 전날 또는 당일 등기부를 다시 확인하고, 계약서에 적힌 임대인 명의 계좌로 이체하세요.
현금 지급은 피하고 이체 메모에 ‘전세보증금 증액분’처럼 지급 목적을 남깁니다. 송금 영수증, 거래 내역, 문자 합의 내용은 보증금 반환 분쟁에서 중요한 자료가 될 수 있습니다.
11 | 보증보험 가입 가능성 확인하기
기존에 전세보증금 반환보증에 가입했더라도 보증금이 오르면 기존 보증이 증액분까지 자동으로 보장된다고 볼 수 없습니다. 보증기관의 가입 요건, 보증 한도, 주택 가격 산정 방식, 선순위 채권 조건을 다시 확인해야 합니다.
갱신 계약서에 증액분을 반영하기 전에 보증기관이나 취급기관에 변경 가입 또는 보증금 조정이 가능한지 문의하세요. 가입이 불가능한 상황에서 먼저 증액금을 지급하면 나중에 보증 공백을 알게 될 수 있습니다.
12 | 특약으로 분쟁 예방하기
변경 계약서에는 기존 계약과 갱신 계약의 관계를 명확히 하는 특약을 넣는 것이 좋습니다. 예를 들어 기존 계약의 나머지 조건을 유지한다는 내용, 증액분의 지급일, 임대인의 권리 설정 제한 또는 사전 고지에 관한 합의 등을 구체적으로 작성할 수 있습니다.
다만 특약 하나만으로 법률상 권리나 제3자의 권리를 모두 배제할 수 있는 것은 아닙니다. 임대인이 새로운 담보권 설정을 하지 않겠다고 약속했더라도 실제 등기부 변동을 계속 확인해야 합니다.
13 | 인상에 동의하기 어려울 때
인상률이나 권리관계가 불분명하면 즉시 서명하거나 송금하지 말고, 임대인에게 산정 근거와 계약 방식을 문서로 요청하세요. 계약갱신요구권 행사 여부, 갱신 거절 사유, 인상 제한 적용 여부가 쟁점이라면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가의 상담을 이용할 수 있습니다.
보증금 반환 위험이 커졌다고 판단되면 보증보험 가입 가능 여부와 이사 계획을 함께 검토해야 합니다. 단순히 주변 시세가 올랐다는 이유만으로 안전성이 확보되는 것은 아니며, 주택의 실제 권리관계가 더 중요합니다.
14 | 갱신 후 보관할 서류
갱신이 끝난 뒤에는 기존 계약서와 변경 계약서, 확정일자 자료, 임대차 신고 자료, 등기부 확인본, 보증보험 관련 서류, 증액분 이체 내역을 한곳에 보관하세요.
문자나 메신저로 합의한 내용도 삭제하지 말고 저장합니다. 계약 종료 시점과 보증금 반환 조건을 달력에 기록해 두면 만기 전 갱신 또는 이사 의사를 전달할 때 놓치기 쉽지 않습니다.
☑ 체크리스트
- 갱신요구권 행사인지 단순 합의 갱신인지 구분했는가
- 기존 보증금, 인상액, 인상 후 총액을 계산했는가
- 송금 전 등기부등본의 소유자와 선순위 권리를 확인했는가
- 변경 계약서에 갱신 기간과 증액분 지급일을 적었는가
- 증액분의 확정일자와 임대차 신고 필요 여부를 확인했는가
- 보증보험이 증액 후에도 가능한지 확인했는가
- 계약서·합의 내용·송금 내역을 모두 보관했는가
📖 자주하는 질문 Q&A
전세 갱신 때 보증금을 5% 넘게 올릴 수 있나요?
갱신 방식과 계약갱신요구권 행사 여부에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 5%라는 기준만으로 결론 내리지 말고 갱신요구권 적용 여부, 당사자 합의 내용, 관련 법령과 지역 기준을 확인해야 합니다.
기존 계약서에 금액만 고쳐 써도 되나요?
변경 내용을 명확히 확인하기 어렵기 때문에 별도의 변경 계약서나 갱신 계약서를 작성하는 편이 안전합니다. 기존 보증금과 증액분, 갱신 기간, 지급일을 분리해 적고 양쪽이 서명 또는 날인하세요.
보증금이 오르면 확정일자를 다시 받아야 하나요?
증액분의 보호와 우선순위가 기존 금액과 동일하다고 단정할 수 없으므로 변경 계약서에 대한 확정일자 부여 가능 여부를 확인해야 합니다. 전입 상태와 등기부 권리관계도 함께 점검해야 합니다.
기존 전세보증보험은 자동으로 증액 보증이 되나요?
자동으로 보장된다고 볼 수 없습니다. 보증기관에 증액 사실을 알리고 변경 가입이나 보증금 조정이 가능한지, 추가 보증료와 요건이 있는지 확인해야 합니다.
📝 마무리
전세 계약 갱신 때 보증금이 오르면 인상률보다 먼저 갱신 방식과 권리관계를 확인해야 합니다. 변경 계약서 작성, 등기부 재확인, 증액분의 확정일자와 보증보험 점검을 마친 뒤 송금하는 순서가 안전합니다. 서류와 이체 내역을 모두 보관해 갱신 후에도 보증금 권리를 입증할 수 있도록 준비하세요.